Cómo comparar presupuestos de fabricantes (plantilla de 32 preguntas)
Método para poner dos o tres ofertas de casas prefabricadas en la misma unidad de medida, con las 32 preguntas que hay que hacer antes de firmar y las señales de alarma.
Tres presupuestos de tres fabricantes casi nunca son comparables: uno lleva cocina, otro lleva cimentación, el tercero es sin IVA y ninguno dice qué pasa si el geotécnico da mal. Este es el método para dejarlos en la misma unidad.
Paso 1: normaliza la superficie
Pide siempre superficie útil y construida por separado, y comprueba si porches y terrazas cuentan. Un mismo "100 m²" puede ser 100 útiles (≈115 construidos) o 100 construidos (≈85 útiles): una diferencia del 15% en el precio por metro.
Paso 2: la misma lista de partidas
Envía a todos los fabricantes esta lista y pide que marquen incluido / no incluido / estimado:
- Proyecto básico y de ejecución
- Dirección de obra y dirección de ejecución
- Estudio geotécnico
- Movimiento de tierras
- Cimentación
- Transporte a parcela
- Grúa y montaje
- Acometida eléctrica y boletín
- Acometida de agua
- Saneamiento o depuradora
- Cocina (muebles / encimera / electrodomésticos)
- Baños completos
- Climatización y ACS
- Ventilación mecánica
- Pintura y remates
- Porche, terraza o solera exterior
- Vallado
- Licencia, ICIO y tasas
- Gestión de residuos y fianza
- Limpieza final y retirada de escombros
Paso 3: las 12 preguntas que descartan fabricantes
- ¿El contrato es de ejecución de obra (IVA 10%) o compraventa de material (21%)?
- ¿Qué plazo hay desde licencia concedida y qué penalización por retraso?
- ¿Qué pasa si el geotécnico obliga a cimentación profunda? ¿Quién asume el sobrecoste?
- ¿Hay revisión de precios de materiales entre firma y fabricación? ¿Con qué índice y qué tope?
- ¿Qué calendario de pagos? ¿Hay aval o garantía por las cantidades entregadas a cuenta?
- ¿Quién es el contratista principal y quién firma la obra?
- ¿Qué garantía dan por escrito para estructura, estanqueidad e instalaciones?
- ¿Hay seguro decenal y OCT, o queda a mi cargo?
- ¿Qué transmitancias y espesores de aislamiento lleva la envolvente?
- ¿Qué carpintería exacta (marca, serie, vidrio) y qué clase de estanqueidad?
- ¿Puedo visitar dos obras terminadas y hablar con esos clientes?
- ¿Qué ocurre si el ayuntamiento deniega la licencia? ¿Se devuelve la señal?
Señales de alarma: presupuesto de una sola página sin desglose; negativa a dar referencias de clientes; "la licencia la tramitas tú, nosotros solo fabricamos" sin decirlo en el precio; señales superiores al 20% sin aval; y precios por m² muy por debajo del mercado sin explicar qué se excluye.
Paso 4: llévalo a números
Pasa cada oferta por el modo auditoría de la calculadora: introduce el importe ofertado, marca lo que incluye y obtén el coste total real de cada una. Lo normal es que la oferta más barata de portada no sea la más barata al final.
Paso 5: decide con tres criterios, no con uno
- Coste total real (no precio de catálogo).
- Riesgo: cuántas partidas quedan "por determinar" y quién las asume.
- Solvencia: años de actividad, obras terminadas, cuentas depositadas, referencias verificables.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos presupuestos pido? Tres bien comparados valen más que ocho sin normalizar.
¿Es negociable el precio? Más que el precio, suelen ser negociables el alcance (qué entra), el calendario de pagos y las garantías.
¿Puedo usar vuestro informe para negociar? Para eso está: el informe que genera la calculadora es un documento neutro que puedes reenviar a cualquier fabricante.
Fuentes
Limitaciones: La plantilla no sustituye a la revisión del contrato por un técnico o abogado. Es una herramienta de comparación, no un dictamen.