Obra nueva, notaría y seguro decenal: lo que se paga al terminar
Qué cuesta escriturar e inscribir la casa terminada, cómo se calcula el AJD sobre el coste de obra y cuándo el autopromotor está exento del seguro decenal (y cuándo deja de estarlo).
La casa está montada y habitada. Faltan los papeles que la convierten en un inmueble con vida jurídica propia: escritura de obra nueva, inscripción registral y, según el caso, seguro decenal.
Declaración de obra nueva
Es la escritura que hace constar que sobre tu finca hay una edificación. Sin ella, la casa no existe en el Registro de la Propiedad: no se puede hipotecar ni vender con normalidad.
Qué se paga:
| Concepto | Importe orientativo |
|---|---|
| AJD (Actos Jurídicos Documentados) | 0,5%-1,5% del coste real de la obra, según comunidad |
| Notaría | 300-900 € |
| Registro de la Propiedad | 200-700 € |
| Gestoría (opcional) | 100-300 € |
La base del AJD es el coste real de ejecución de la obra, sin incluir el valor del suelo ni el precio de mercado de la vivienda terminada. Se acredita con el presupuesto, las certificaciones y el certificado final de obra.
Documentos habituales para la escritura: certificado final de obra del técnico, licencia, certificado energético, seguro decenal o justificación de su exención, y coordenadas georreferenciadas de la edificación.
Seguro decenal: la exención del autopromotor
La Ley de Ordenación de la Edificación obliga a garantizar durante diez años los daños estructurales. La excepción conocida: el autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio está exento.
El matiz que casi nadie explica y que cuesta dinero: si vendes antes de que pasen esos diez años, tienes que contratar el seguro por el tiempo que reste salvo que el comprador te exonere expresamente. Y para acogerte a la exención no basta con declarar que la usabas: la doctrina registral exige acreditar el uso propio con prueba (empadronamiento, acta de notoriedad, suministros a tu nombre de forma continuada).
Contratar el decenal después de terminada la obra es caro o directamente imposible, porque la aseguradora exige un Organismo de Control Técnico (OCT) que haya supervisado la obra desde el principio. Si existe alguna posibilidad de vender en diez años, decídelo antes de empezar, no al final.
En la calculadora puedes marcar "¿piensas venderla antes de 10 años?" y verás el impacto del decenal + OCT sobre el presupuesto.
Licencia de primera ocupación
Antes o a la vez que la escritura, el ayuntamiento comprueba que lo construido coincide con lo autorizado y emite la licencia de primera ocupación (o acepta la declaración responsable equivalente). Es el documento que suelen pedir las compañías para dar de alta los suministros definitivos.
Orden recomendado al terminar
- Certificado final de obra firmado por la dirección facultativa.
- Licencia de primera ocupación.
- Certificado de eficiencia energética y registro autonómico.
- Altas definitivas de suministros.
- Escritura de obra nueva e inscripción en el Registro.
- Alteración catastral (modelo 900D o la vía que indique tu ayuntamiento).
Preguntas frecuentes
¿Puedo escriturar sin licencia de primera ocupación? Para obra nueva terminada, el notario y el registrador exigen la documentación que acredite la legalidad; sin ella el camino se complica mucho.
¿El IBI sube al escriturar? El valor catastral se actualiza al incorporar la construcción, sí. Cuéntalo en tu plan de gastos anuales.
¿Y si construyo por fases? Puede escriturarse obra nueva en construcción y luego el fin de obra, con costes adicionales de notaría y registro.
Fuentes
Limitaciones: Información general, no asesoramiento jurídico ni fiscal. Los tipos de AJD y los aranceles varían por comunidad autónoma y por operación.