IVA de una casa prefabricada: cuándo es el 10% y cuándo el 21%
La diferencia entre comprar un kit y contratar una ejecución de obra de vivienda, qué exige Hacienda para aplicar el 10% y cómo afecta al precio final (miles de euros).
En una casa de 150.000 €, la diferencia entre el 10% y el 21% son 16.500 €. No es un detalle contable: es una de las decisiones económicas más importantes del proyecto y se toma al redactar el contrato.
La regla general
La Agencia Tributaria aplica el tipo reducido del 10% a las ejecuciones de obra de construcción o rehabilitación de edificaciones destinadas principalmente a viviendas, con dos condiciones que conviene memorizar:
- El contrato debe formalizarse directamente entre promotor y contratista. Las subcontratas no aplican el 10%: facturan al contratista al 21%.
- El edificio debe destinarse principalmente a vivienda (al menos el 50% de la superficie construida).
En autopromoción, el promotor eres tú: contratas directamente con el fabricante-constructor y esa factura de construcción va al 10%.
Cuándo se paga el 21%
- Compra de un kit o de módulos como bien mueble para montarlos tú o con un tercero: es una entrega de bienes, no una ejecución de obra.
- Honorarios profesionales: arquitecto, aparejador, geotécnico, topógrafo, gestoría. Siempre al 21%.
- Mobiliario y electrodomésticos comprados aparte.
- Subcontratas entre empresas.
El criterio administrativo se fija en la unión permanente al suelo y en la naturaleza del contrato: una construcción con cimentación fija, proyecto y licencia se trata como edificación; un módulo transportable vendido como producto, no. Si tu operación está en la frontera, pide una consulta vinculante a la Dirección General de Tributos antes de firmar.
Cómo se refleja en el contrato
Que el contrato diga "llave en mano" no basta. Lo que sostiene el 10% es:
- Objeto: ejecución de obra de vivienda unifamiliar conforme a proyecto visado.
- Referencia a la licencia municipal y al proyecto.
- Desglose de certificaciones de obra, no albaranes de material.
- Tú como promotor y el fabricante como contratista principal.
Ejemplo del impacto
| Concepto | Llave en mano (10%) | Kit + montaje propio (21%) |
|---|---|---|
| Casa (base) | 150.000 € | 150.000 € |
| IVA de la casa | 15.000 € | 31.500 € |
| Proyecto y técnicos (IVA 21% en ambos) | +2.520 € | +2.520 € |
| Diferencia | — | +16.500 € |
Comprar el kit puede seguir saliendo a cuenta si el montaje propio es mucho más barato, pero la comparación honesta se hace con el IVA correcto en cada columna, no con el precio sin IVA de uno y el precio final del otro. La calculadora aplica automáticamente el tipo según la opción que elijas en "cómo la contratas".
Preguntas frecuentes
¿Puedo deducirme el IVA? Un particular que construye su vivienda, no. Si la operación es empresarial cambia el análisis por completo.
¿Y el 4% de vivienda de protección oficial? Existe para determinadas entregas y ejecuciones vinculadas a VPO, con requisitos propios. No aplica a una autopromoción ordinaria.
¿Y si compro la casa ya terminada a un promotor? Entonces no es ejecución de obra sino entrega de vivienda nueva: 10% de IVA, más AJD por la compraventa según tu comunidad.
Fuentes
Limitaciones: Información general, no asesoramiento fiscal. El tipo aplicable depende de cómo se documente cada contrato; consúltalo con tu asesor antes de firmar.