Licencia de obra e ICIO para una casa prefabricada: qué se paga y cuándo
Qué documentos pide el ayuntamiento, cómo se calcula el ICIO (máximo 4% del PEM), qué es la tasa de licencia urbanística y cuánto tarda el trámite.
Una casa prefabricada destinada a vivienda permanente necesita licencia de obra mayor, igual que una construida ladrillo a ladrillo. Que llegue montada de fábrica no cambia el régimen urbanístico.
Qué suele pedir el ayuntamiento
- Proyecto básico y de ejecución firmado por arquitecto y visado o con declaración colegial, según la comunidad.
- Estudio de seguridad y salud y nombramiento de la dirección facultativa.
- Estudio geotécnico.
- Justificación del cumplimiento del planeamiento: edificabilidad, ocupación, retranqueos, altura y parcela mínima.
- Gestión de residuos de construcción y, en muchos municipios, fianza.
- Autoliquidación del ICIO y de la tasa de licencia.
Cómo se calcula el ICIO
El Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras grava el coste real y efectivo de la obra, sin incluir el IVA ni los honorarios profesionales, y su tipo lo fija cada ayuntamiento con un máximo del 4%. La base habitual de partida es el presupuesto de ejecución material (PEM) del proyecto.
Además se paga una tasa por la tramitación de la licencia, que es otro concepto distinto (retribuye el servicio municipal) y suele moverse entre décimas y algo más de un punto porcentual del PEM, o una tarifa fija por tramos.
Dónde mirarlo. Busca "ordenanza fiscal ICIO" + el nombre de tu municipio. El tipo aparece en el artículo de cuota. Mete ese número en los ajustes avanzados de la calculadora y el cálculo se ajusta a tu ayuntamiento.
Bonificaciones frecuentes
Muchos municipios bonifican el ICIO por eficiencia energética, autoconsumo solar, accesibilidad, familias numerosas o por ser vivienda habitual en núcleos en despoblación. Las bonificaciones son potestativas: hay que solicitarlas, casi siempre antes de terminar la obra y con documentación técnica.
Plazos
Entre la entrada del proyecto y la licencia concedida suelen pasar de 2 a 10 meses según el municipio y el número de subsanaciones. En algunos ayuntamientos existe la declaración responsable para determinadas obras, pero para vivienda de nueva planta lo normal es la licencia expresa. Este es el cuello de botella real del proyecto: la fábrica tarda 2-4 meses, el ayuntamiento puede tardar más.
Después de la obra
Cuando termina la obra vienen tres trámites que también cuestan dinero: certificado final de obra, licencia de primera ocupación y declaración de obra nueva ante notario con su inscripción en el Registro. Lo explicamos en obra nueva, notaría y seguro decenal.
Preguntas frecuentes
¿Y si la casa es "móvil" y no la anclo? Si se destina a vivienda de forma permanente, los ayuntamientos y los tribunales suelen considerarla construcción a efectos urbanísticos. Ponerla sin licencia expone a orden de demolición y sanción.
¿Puedo empezar antes de tener la licencia? No. Y cimentar "para ir adelantando" es exactamente el caso que acaba en expediente.
¿El ICIO se devuelve si la obra cuesta menos? Al terminar puede practicarse una liquidación definitiva sobre el coste real; si pagaste de más, procede la devolución. Guarda facturas y certificaciones.
Fuentes
Limitaciones: Cada ayuntamiento fija su tipo de ICIO (con el 4% como máximo legal), su tasa y sus plazos en la ordenanza fiscal. Esta guía es información general, no asesoramiento jurídico.