Los 14 costes que no aparecen en el precio de una casa prefabricada
Checklist de las catorce partidas que se pagan aparte del precio de catálogo de una casa prefabricada, con rangos de precio, quién las cobra y en qué momento aparecen.
Ninguna de estas partidas es un truco del fabricante: son costes reales de construir una vivienda, los pagues a quien los pagues. El problema es que el precio de catálogo no los menciona y aparecen de uno en uno, cuando ya has dado la señal.
La lista completa
| # | Partida | Rango orientativo | Cuándo aparece |
|---|---|---|---|
| 1 | Estudio geotécnico | 400-3.000 € | Antes del proyecto |
| 2 | Levantamiento topográfico | 300-900 € | Antes del proyecto |
| 3 | Proyecto, dirección de obra y aparejador | 80-170 €/m² | Antes de la licencia |
| 4 | Licencia de obra: ICIO + tasa | hasta 4% del PEM + tasa municipal | Al solicitar licencia |
| 5 | Movimiento de tierras y accesos | 1.500-24.000 € según pendiente | Antes de cimentar |
| 6 | Cimentación | 80-150 €/m² (superficial), 150-300 €/m² (profunda) | Antes de montar |
| 7 | Transporte especial y grúa | 7-20% del precio de la casa | Día del montaje |
| 8 | Acometida eléctrica | derechos regulados + obra de zanja | Durante la obra |
| 9 | Acometida de agua | 600-3.500 € | Durante la obra |
| 10 | Saneamiento: red o depuradora | 900-4.500 € / 1.800-4.000 € | Durante la obra |
| 11 | Cocina, electrodomésticos y mobiliario fijo | 4.000-16.000 € | Al final |
| 12 | Urbanización exterior: porche, solera, vallado | 120-400 €/m², 30-90 €/ml | Al final |
| 13 | Declaración de obra nueva: AJD, notaría y registro | 0,5-1,5% del coste de obra + 500-1.600 € | Al terminar |
| 14 | Licencia de primera ocupación, boletines y certificado energético | 350-1.600 € | Al terminar |
A eso hay que sumarle el colchón de imprevistos, que no es opcional: entre el 5% y el 12% del total es lo razonable en autopromoción.
Las tres que más se subestiman
El transporte. Un camión góndola y una grúa de 100 toneladas para una mañana no cuestan lo mismo si la parcela está a 60 km de fábrica en un polígono que a 600 km al final de un camino de tierra. Es la partida con mayor dispersión: de 7% a 20% del precio de la casa.
La cimentación. El fabricante te da un precio "con cimentación estándar" antes de tener el geotécnico. Si el informe dice arcilla expansiva o relleno, se pasa a cimentación profunda y el coste se puede duplicar. Por eso el geotécnico va antes de firmar, no después.
Los técnicos. Una vivienda necesita proyecto visado, dirección de obra y dirección de ejecución, aunque la casa llegue montada. Con los baremos de mercado (≈85 €/m² el arquitecto y ≈35 €/m² el aparejador, sin IVA), en una casa de 100 m² son unos 12.000 € más IVA al 21%.
Cuidado con el IVA. Si compras un kit para automontaje, la operación tributa al 21%. Si contratas la construcción llave en mano directamente con el constructor, es ejecución de obra de vivienda al 10%. Lo explicamos en IVA de una casa prefabricada: 10% o 21%.
Cómo usar esta lista
- Pide el presupuesto por escrito con estas 14 líneas, marcando incluido / no incluido / estimado.
- Mete el importe ofertado en el modo auditoría de la calculadora y marca lo que sí incluye.
- Lo que salga como diferencia es tu presupuesto real, y es lo que debes llevar a la reunión.
Preguntas frecuentes
¿Puedo ahorrarme el proyecto si la casa es pequeña? No para una vivienda. Otra cosa son casetas de jardín o construcciones auxiliares, que siguen otro régimen y no son vivienda legal.
¿El fabricante puede tramitar la licencia por mí? Algunos lo ofrecen como servicio. Comprueba si está incluido en el precio o se factura aparte, y quién asume el retraso si el ayuntamiento pide subsanaciones.
¿Se puede negociar alguna de estas partidas? Sí: transporte y montaje (agrupando entregas), cocina (comprándola fuera) y urbanización exterior (haciéndola por fases). Los impuestos y las tasas, no.
Fuentes
- Fotocasa Life (02-2026): cuánto cuesta poner una casa prefabricada en un terreno
- Cronoshare (01-2026): precio de un estudio geotécnico
- Autopromotor.info (05-2025): honorarios de arquitecto y aparejador para vivienda unifamiliar
- Habitissimo (09-2026): precio de instalar una depuradora en vivienda unifamiliar
Limitaciones: Los importes son rangos orientativos de mercado español y varían mucho por municipio y por las condiciones de la parcela.